Hoe besteed je de overwaarde van je woning?
Dit is een vraag die veel ZZP’ers hebben over de eigen woning. De overwaarde is het verschil tussen de waarde van de woning en (deels afgeloste) hypotheek. In de basis mag je hier vrij over beschikken. Wanneer je de intentie hebt om de woning niet te verkopen kun je de overwaarde opnemen middels een extra hypotheek. Deze extra hypotheek wordt dan een lening die valt in box 3. De hypotheekrente is dan niet aftrekbaar en je kunt zelf bepalen wat je met het geld doet.
In wezen is de situatie niet veel anders wanneer je een andere woning koopt. Alleen krijg je dan wel te maken 2 fiscale begrippen; de bijleenregeling en de eigen woning reserve.
Ook bij een nieuwe woning is overwaarde die je realiseert met de oude woning in principe vrij besteedbaar. Veel mensen denken dat ze overwaarde die vrijkomt bij de verkoop moeten besteden aan de nieuwe woning. Dat is dus niet zo. Alleen heeft het wel fiscale gevolgen wanneer je dit niet doet. Dit wordt geregeld door de bijleenregeling.
Wat houdt de bijleenregeling in?
Wanneer je het bedrag ter grootte van de overwaarde niet besteed voor de aankoop van de nieuwe woning dan is het bedrag van de hypotheek ter grootte van die overwaarde niet aftrekbaar. Dit is eenvoudig uit te leggen met een voorbeeld.
Stel je hebt een paar jaar geleden een huis gekocht voor €375.000,-. Hiervoor heb je een hypotheek afgesloten van €385.000,-. De verkoopwaarde van je huidige huis is €450.000,-. Inmiddels heb je ook een deel afgelost op je huidige hypotheek waardoor de hypotheek inmiddels €370.000,- bedraagt. De overwaarde is dus €80.000,-. Wanneer je deze €80.000,- niet investeert in de nieuwe woning, maar leent met een hypotheek dan is hypotheekrente over deze €80.000,- niet aftrekbaar.
Is dit nou erg? Nee, dat hoeft niet. Vanuit je eigen levensbehoefte is het goed om te kijken hoe je die €80.000,- het best kunt besteden. Wellicht dat het fijner is om die €80.000,- te besteden aan je pensioenvoorziening, een schenking aan je kinderen of als werkkapitaal voor je bedrijf.
Naast de bijleenregeling krijg je ook te maken met het fiscale begrip eigenwoningreserve.
Wat houdt de eigenwoningreserve in?
De eigenwoningreserve is de overwaarde of de negatieve overwaarde die je gerealiseerd hebt bij de verkoop van je eerdere woning. Laat me je dat uitleggen met een voorbeeld.
Stel dat je in 2018 je huis verkocht hebt met een restschuld van €30.000. Daarna heb je weer een huis gekocht met een hypotheek van €235.000,-. Begin 2021 heb je het huis verkocht voor €260.000,-De hypotheek op je huis bedroeg toen nog €210.000,-. De eigenwoningreserve is de optelsom van de overwaardes en de restschulden. Jouw eigenwoningreserve bedraagt dan -30.000 + 50.000,- €20.000. De verkoopkosten mag je ook in mindering brengen op dit bedrag. Stel dat de verkoopkosten €5.000,- bedragen dan is je uiteindelijke eigenwoningreserve €15.000,-.
Na 3 jaar vervalt de eigenwoningreserve.
Een hoge woningreserve hoeft bij een lage rente niet problematisch te zijn. Bij een hoge rente en daarmee een hoog fiscaal voordeel kan dit nadelig zijn. Wanneer je na de realisatie van de eigenwoning reserve 3 jaar huurt voordat je een nieuw huis koopt verdampt de eigen woning reserve.
Veel je weten hoe jij het best met jouw fiscaliteit kunt opgaan neem dan contact op. Bel of mail ons voor een kosteloze toelichting.